Fertighaus

Das Fertighaus hatte viele Jahre mit einem negativen Image zu kämpfen. Einfallsloser Einheitslook kennzeichnete die ersten Vertreter der industriell hergestellten Häuser aus den 1970er-Jahren. Meldungen über Qualitätsmängel und einige "Schwarze Schafe" unter den Fertighaus-Anbietern festigten den schlechten Ruf der Bauweise und der ganzen Branche. Seither hat sich eine Menge getan.

Die Hersteller haben sich mittlerweile zu Gütegemeinschaften zusammengeschlossen, um ein einheitliches, hohes Qualitätsniveau zu sichern, das gesetzliche Anforderungen teilweise überschreitet. Zudem ist einem modernen Fertighaus seine industrielle Herkunft kaum noch anzusehen: Egal ob luxuriöse Stadtvilla oder ein eigenes Zuhause im skandinavischen Stil – in kürzester Zeit steht ein Traumhaus nach Ihren Wünschen bereit. Natürlich hat ein individuelles Fertighaus dann auch seinen Preis. 

Die Entscheidung über den Kauf oder Bau eines Eigenheims trifft man nicht über Nacht. Es ist wichtig, sich ausgiebig mit allen Möglichkeiten des Hausbaus, deren Vor- und Nachteilen sowie der Finanzierung und Umsetzung auseinanderzusetzen. Das gilt nicht nur für den Bau eines Massivhauses, sondern ebenso für Fertighäuser. Zwar sind diese meistens um einiges günstiger, jedoch können das neue Zuhause nur wenige Familien rein mit Eigenkapital finanzieren. Ein weiterer Vorteil ist die kurze Bauzeit – ist die individuelle Planung erst einmal abgeschlossen und stehen alle Bauteile zur Verfügung, steht das Fertighaus in wenigen Tagen. Ob Sie sich für ein schlüsselfertiges Musterhaus oder ein besonders nachhaltiges Einfamilienhaus mit etlichen Sonderwünschen entscheiden, wirkt sich nicht nur auf Kosten und Dauer des Baus aus. Es entscheidet auch maßgeblich mit, welches Modell und welcher Partner sich für Ihr Haus am ehesten anbietet. Wir geben den Überblick!

Der Kunde bekommt das fertige Haus. Alles, was bis dahin zu tun ist, ist Sache und Risiko des Bauträgers, etwa Schwierigkeiten mit Baugenehmigung oder Baugrund, die das Projekt erheblich verteuern können. Der Bauträger koordiniert das Gesamtvorhaben, die Ausführung gibt er oft an Architekten und Subunternehmer weiter. Mit ihnen hat der Kunde aber weder bei Terminproblemen, noch bei Baumängeln zu tun, er braucht sich nur mit dem Bauträger auseinanderzusetzen. Den Vertrag mit dem Bauträger muss der Notar beurkunden. Für ihn gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Danach wird der Kunde durch Eintragung im Grundbuch abgesichert, der Bauträger darf Raten nur nach dem in der Verordnung festgelegten Zahlungsplan verlangen. Das schützt die Zahlungen des Erwerbers vor Totalverlust bei Pleite des Bauträgers – wegen der gewöhnlich starken Fremdfinanzierung ein ernstzunehmendes Risiko. Allerdings: Gewährleistungsansprüche sind bei Insolvenz oft nicht mehr zu realisieren. Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im Eigentum: „Insgesamt ist dieser Weg zum Eigenheim ziemlich komfortabel, bietet Kalkulationssicherheit, aber wenig Spielraum für die Umsetzung eigener Vorstellungen.“

Bei diesem Modell stellt der Bauherr das Grundstück, er trägt allein das Baugrundrisiko, auch wenn – wie häufig – der Generalübernehmer das Grundstück vermittelt hat. Das heißt: Unerwartete Mehrkosten durch Probleme mit dem Boden muss der Bauherr tragen. Der Generalübernehmer bietet einen fertigen Bauplan mit statischer Berechnung und dem Nachweis nach der Energieeinsparverordnung sowie die Bauleistungen aus einer Hand. Es gibt Fertighäuser mit einer bestimmten Grundausstattung zum Festpreis. Typenhäuser können im Rahmen der Grundkonstruktion oft an die Vorstellungen der Käufer angepasst werden, etwa bei Dachformen, Dachneigung, Zuschnitt der Räume. Möglich sind auch zusätzliche Gauben, Erker oder Balkone – alles gegen Aufpreis. Einschränkungen für die Gestaltung gibt es hier häufig bei kostensparenden Häusern.

Für die Kalkulation ist wichtig, was die Bau- und Leistungsbeschreibung umfasst und was der Kunde zusätzlich zahlen muss: Unterschiede gibt es etwa bei Bauantrag, Vorbereiten der Baustelle, Keller, Bodenplatte und Hausanschlüssen, Malerarbeiten und Bodenbelägen. Die Bau- und Leistungsbeschreibung sollte unbedingt konkrete Angaben zur Bauweise, zu Wärme- und Schallschutz sowie zur Ausstattung des Hauses festlegen. Der Generalübernehmer arbeitet viel mit Subunternehmern zusammen, aber er allein ist Ansprechpartner des Bauherren für pünktliches und mangelfreies Bauen. Nachteil: Bei Pleite des Genaralübernehmers lassen sich Ansprüche auf Fertigstellung oder Mangelbeseitgung weder gegen ihn, noch gegen die Subunternehmer durchsetzen. Für ihn gibt es auch keine Versicherungspflicht. Gabriele Heinrich: „Fazit: Wer genau hinsieht, kann wegen der Standardisierung preisgünstig bauen, oft mit mehr Spielraum bei der Gestaltung als beim Bauträger – aber auch mit mehr Risiko.“

Der Bauherr beauftragt selbst einen Architekten, der ihn berät und das Haus nach seinen Vorstellungen plant. Er ermittelt die Kosten und beantragt die Baugenehmigung. Der Architekt schreibt die Arbeiten mit Leistungsverzeichnissen aus, beurteilt die Angebote und hilft bei Auswahl der Firmen. Die Aufträge können einzeln oder an einen Generalunternehmer vergeben werden. Rechtlich ist in jedem Fall der Bauherr Auftraggeber. Ihm haften alle Beteiligten direkt für Mängel an ihrer Arbeit.

Die Bauüberwachung durch den Architekten sorgt dafür, dass Mängel frühzeitig erkannt und beim richtigen Unternehmen reklamiert werden. Im Nachhinein ist nämlich oft kaum noch festzustellen, ob etwa der Estrichleger oder der Fliesenleger für Mängel am Boden verantwortlich ist. Den Architekten trifft eine weitreichende Haftung für seine Planung, Beratung und Überwachung, dafür hat er eine Pflichthaftpflichtversicherung.

Natürlich ist es möglich, den Architekten auch nur mit einem Teil der beschriebenen Leistungen zu beauftragen und den Rest selbst zu übernehmen oder anderweitig zu vergeben. Aber „für die Bauüberwachung sollte unbedingt ein Profi eingeschaltet werden, der auch für seine Arbeit haftet“, sagt Gabriele Heinrich. Dieses Modell ist haftungsmäßig das sicherste, es erlaubt Bauen ganz nach individuellen Wünschen und mit präziser Kostensteuerung, trotzdem ist es unter dem Strich meist kostspieliger als andere.

Das klassische Fertighaus ist ein Holz-Fertighaus – also eher nichts für Massivhaus-Fans. Vorbehalte kann der moderne Holzfertigbau jedoch mit einer Reihe von guten Argumenten entkräften. Einige Bauweisen überzeugen mit Wirtschaftlichkeit, andere wiederum mit einem außergewöhnlich guten Raumklima und wieder andere punkten mit unschlagbar kurzen Aufbauzeiten.

• Hinter den meisten Fertighaus-Fassaden verbirgt sich eine Holzrahmen-Konstruktion. Das Traggerippe besteht aus relativ schlanken, in einem bestimmten Raster angeordneten Vollholzständern. Unten stehen sie auf einem Schwellenholz, den oberen Geschossabschluss bildet der Rähm. Seine Stabilität erhält der Rahmen durch eine aussteifende Beplankung mit Holzwerkstoffplatten.
• Wird die Holzrahmen-Konstruktion in einer Werkshalle vorgefertigt und dort mit Wärmedämmung, Installationen, Fenstern, Türen, Außenputz zu kompletten Wandelementen zusammengebaut, spricht man vom Holztafelbau. Je nach Größe der Elemente unterscheidet man den Großtafel- und den Kleintafelbau.
• Den höchsten Vorfertigungsgrad hat der Raumzellenbau, bei dem dreidimensionale, manchmal bereits wohnfertige Module auf der Baustelle nur noch auf vorbereitete Fundamente gesetzt und miteinander verbunden werden.
• Stärkere Holzquerschnitte und eine geringere Vorfertigung kennzeichnen moderne Holzskelett-Häuser und die Massivholz-Bauweisen. Konstruktionsbedingt erlaubt der Holzskelettbau großzügig verglaste Fassaden und das "offene" Wohnen. Das tragende Skelett wird allerdings erst auf der Baustelle montiert. Lediglich die meist aus formstabilem Brettschichtholz bestehenden Balken sind auf Maß vorgefertigt.
• Das gilt auch für den Blockbau, bei dem massive, übereinander gestapelte und an den Ecken verzapfte Holzbohlen die tragenden Wände bilden, die man auch selbst erstellen kann. Um Undichtigkeiten durch Verzug des Holzes zu vermeiden, sind die Blockbohlen oft mit Nut- und Feder-Verbindungen ausgestattet. Zwei getrennte Wandschalen ermöglichen eine gute Wärmedämmung, haben aber den Nachteil dicker Wandquerschnitte.

Nicht das Material, sondern der Lohn für die Bauarbeiter ist meistens das, was beim Hausbau so richtig teuer wird. Lässt sich da nicht einiges sparen, wenn man selbst Hand anlegt? Ja!

Wer sich für ein sogenanntes Bausatzhaus entscheidet, bekommt vom Hersteller das vorgefertigte Material zugeliefert und kann dieses dann selbst zusammenbauen. Für Rückfragen, Anleitung und Hilfe stehen die meisten Fertighaus-Hersteller immer zu Verfügung und häufig gibt es auch die Möglichkeit, nur Teile der Konstruktion selbst zu übernehmen. Klingt erst einmal einfach und echt praktisch, aber diese Art von Hausbau ist nur für die wenigsten geeignet. Denn wer sich einmal durchliest, welche Aufgaben dabei auf einen zukommen, stellt schnell fest, dass nötiges Know-how fehlt:

• Erdarbeiten
• Fundament
• Maurerarbeiten
• Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, etc.
• Heizung/Sanitär
• und vieles mehr…

Und nicht nur an handwerkliche Fähigkeiten, sondern auch an Zeit mangelt es den meisten Bauherren. Denn neben einem Vollzeitjob werden sich die Arbeiten wohl ganz schön in die Länge ziehen. 
Deshalb macht es oft mehr Sinn, dem Anbieter die Grundkonstruktion zu überlassen und erst beim Innenausbau selbst anzupacken. Das ist bei den sogenannten Ausbauhäusern üblich.  Zum Innenausbau zählen Putz- und Malerarbeiten, Boden- und Wandbeläge, Treppen-, Schlosser- und Möbelarbeiten. Auch hier lässt sich schon so manches Geld sparen. 

Text: wohnen im Eigentum e.V. 

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