Niemand muss die Kaution komplett zahlen!

Neue Stadt, neue Wohnung – ein Umzug ist immer aufregend. Aber was, wenn der neue Vermieter auf der sofortigen Zahlung der Mietkaution besteht und Sie den vollen Betrag nicht sofort überweisen können? Denn meist hat der vorherige Vermieter die hinterlegte Kaution noch nicht zurücküberwiesen. Alles was Sie über die Mietkaution wissen sollten, erfahren Sie hier.
Praxistipp: Das Video oben zeigt Tipps zum Thema Mietkaution.

Eine Mietkaution (auch als Mietsicherheit bezeichnet) wird meistens bezahlt, wenn man ein neues Mietverhältnis eingeht. Die Kaution wird dabei für das zu vermietende Objekt (Wohnung, Haus, Lagerraum, …) einmalig gezahlt. Die Zahlung erfolgt dabei zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie wird beim Einzug beim Vermieter hinterlegt. Es gibt sie in verschiedenen Möglichkeiten. Z.B. als Barkaution, als Ratenzahlung oder als Mietkautionsversicherung. Doch warum gibt es die Mietkaution? Vor allem der Name Mietsicherheit lässt vermuten, warum es die Kaution gibt. Das Geld wird zur Sicherheit vom Vermieter einbehalten. Er sichert sich damit gegen Mietschäden ab. Diese Sicherheitsleistung zählt dann z.B. bei:

• Eventuellen Schäden
• Ausstehenden Mietzahlungen
• Nicht gezahlten Betrieb- oder Nebenkosten
• Zu erwartenden Nachzahlungen

Praxistipp: Seit wann gibt es Mietkaution? Die Mietkaution gibt es schon sehr lange. Seit 1983 steht Sie auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dort finden Sie alle gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution.

Wie bereits oben erwähnt gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Kaution zu zahlen. Meistens wird die Kaution bar gezahlt. Oft wird man gebeten, die Kaution direkt beim Unterzeichnen des Vertrags mitzubringen oder zu überweisen. Das Geld darf der Vermieter aber nicht auf sein privates Konto einzahlen. Er muss es anlegen. Ihr Vermieter kann das Geld z.B. auf einem Kautionskonto anlegen. Dabei muss die max. Kündigungsfrist bei 3 Monaten liegen. Denn in der Regel beträgt auch die Kündigungsfrist einer Wohnung 3 Monate. Wenn man davon spricht, dass die Mietkaution angelegt wird, ist das wirklich der Fall. Auch Kautionskonten erhalten Zinsen. Wenn auch nur sehr wenige. Die Zinsen aus der Mietkaution stehen Ihnen als Mieter am Ende zu.

Eine andere Möglichkeit ist aber auch das Tagesgeldkonto. Hier kann das Geld für mehr Zinsen angelegt werden. Die Mietsicherheit auf einem Tagesgeldkonto anzulegen ist aber etwas komplizierter und mit einem hohen Aufwand verbunden. Daher wird diese Möglichkeit eher selten gewählt. Als dritte Möglichkeit kann man auch ein gemeinsames Sparbuch mit Sperrvermerk eröffnen. Diese Variante ist aber sehr unüblich.
Gut zu wissen: Sollte Ihr Vermieter Insolvenz anmelden, ist Ihr Geld vor Gläubigern geschützt und Sie bekommen es dennoch wieder.

Mieter haben ein Recht darauf, die Mietkaution auch in Raten zu zahlen. Ganz konkret heißt das, dass Sie die Kaution auch in drei gleich große monatliche Teilzahlungen bezahlen können. Wenn der Vermieter eine Ratenzahlung untersagt oder eine Einmalzahlung in den Mietvertrag schreibt, so ist dies unwirksam. Besteht er dennoch auf eine Einmalzahlung, sollten Mieter zunächst versuchen, sachlich zu erläutern, dass dies rechtlich unzulässig ist, und ihm versichern, dass sowohl die Teil- als auch die Mietzahlungen immer fristgerecht erfolgen werden. Häufig verweigern Vermieter die Ratenzahlung, da sie Angst vor einem finanziellen Risiko haben. Lenkt der Vermieter dennoch nicht ein, hilft in den meisten Fällen nur der Weg zu einem Rechtsanwalt.

Jedem Vermieter ist freigestellt, ob er eine Kaution vom neuen Mieter haben möchte. Kein Vermieter ist also dazu verpflichtet, Geld als Mietsicherheit einzubehalten. Doch die meisten Vermieter sichern sich lieber ab. Wenn eine Kaution im Mietvertrag vereinbart wurde, muss der Mieter diese auch zahlen. Aber wie viel Kaution ist erlaubt? Wie hoch darf die maximale Höhe sein? Gesetzliche Vorgaben sind im BGB niedergeschrieben. Auch die Höhe der Kaution ist dabei klar geregelt. Die absolute Obergrenze einer Mietkaution liegt bei drei Monatsmieten (ohne Nebenkostenvorauszahlung). Das heißt, dass der Vermieter bis zu drei Kaltmieten beim Mieter einfordern darf. Doch auch hierbei gibt es Ausnahmen. Eine Ausnahme ist es z.B. dann, wenn der Mieter die Wohnung umbauen möchte (alters- oder behindertengerecht). Denn dann darf der Vermieter für die späteren Rückbaukosten auch eine höhere Kaution verlangen.

Die perfekte Wohnung ist gefunden, der Vermieter ist mit Ihnen als Mieter einverstanden und der Vertrag wird unterschrieben. Jetzt möchte der Vermieter auch die Mietkaution erhalten. Wenn der Mieter sich an diesem Punkt weigert, die Kaution zu bezahlen, kann er eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erhalten. Dabei muss der Mieter vorher nicht mal mehr eine Abmahnung bekommen. Das gilt aber erst seit Mietverhältnissen, die nach 2013 abgeschlossen wurden. Wenn Sie ein Mietverhältnis vorher begonnen haben, ist keine Regelung im Mietrecht geklärt. Die meisten Gerichte sehen eine fristlose Kündigung aber als gerechtfertigt. Die dreimonatige Kündigungsfrist greift dann nicht.

Für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

• Die Mietkaution wurde im Vertrag vereinbart.
• Der Mieter muss mit der Zahlung der Kaution in Verzug sein (min. 2 Monate).
• Der Kündigungsgrund muss in der Kündigung aufgeführt sein.

Zahlen Sie als Mieter doch noch die Kaution, kann die Kündigung unwirksam werden.

Die Wohnung ist gekündigt und nun warten Sie auf die Rückzahlung der Mietkaution? Das ist keine Seltenheit. Oftmals dauert es auch etwas länger, bis der Mieter die gezahlte Mietsicherheit zurückgezahlt bekommt. Aber wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten? Und wann muss die Rückzahlung spätestens erfolgen? Tatsächlich ist es so, dass der Vermieter bis zu 12 Monate Zeit hat, das Geld zurückzuzahlen. Es kann also auch passieren, dass Sie erst nach einem Jahr die Kaution zurückbekommen. Doch warum ist das so? Das liegt daran, dass man dem Vermieter genug Zeit geben möchte, um mögliche offene Forderungen zu überprüfen und zu schauen, ob es zu Mietschäden gekommen ist. Mögliche Ursachen für eine längere Einbehaltung der Zahlungen sind z.B. offene Geldbeträge aus Nebenkosten, die noch nicht abgerechnet sind, nicht umgesetzte Schönheitsreparaturen oder auch Mietschulden.

Die Mietkaution kann auch als Mietkautionsbürgschaft hinterlegt werden. Doch was genau ist eine Mietkautionsbürgschaft? Die Mietkautionsbürgschaft ist eine bargeldlose Alternative, um die Mietsicherheit zu bezahlen. Sie wird auch Mietkautionsversicherung genannt, da der Vermieter kein Geld bekommt. Der Mieter muss lediglich einen vertrauenswürdigen Bürgen finden, der versichern kann, dass er im Schadensfall oder bei ausstehenden Mieten die Forderungen des Vermieters erfüllt. Kommt es wirklich zu Mietschäden, kann der Vermieter sich direkt an den Bürgen wenden. Für eine Mietkautionsversicherung kommen alle Privatpersonen mit einer positiven Bonität, ein Kreditinstitut oder eine Versicherung infrage. Mit der Mietkautionsversicherung lässt sich also auch die Kaution bezahlen, wenn man gerade etwas knapp bei Kasse ist.

Eine Bürgschaft wird auch häufig dann ausgestellt, wenn Kinder ihr Studium beginnen und dafür umziehen. Oftmals verfügen Studierende dann nicht über ein ausreichendes Einkommen, um eine Wohnung oder ein WG-Zimmer zu zahlen. Eltern können dann eine Elternbürgschaft unterzeichnen und damit versichern, dass Sie im Schadensfall dafür aufkommen.

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