Mietvertrag kündigen

Als Mieter darf man eine Wohnung in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen – egal wie lange man dort gewohnt hat.

Die früher üblichen, von der Mietdauer abhängigen Kündigungsfristen, gibt es nicht mehr. Selbst wenn solche Klauseln noch im Mietvertrag stehen, gilt die Dreimonatsfrist. Bei befristeten Verträgen und Untermietverträgen gelten Sonderbestimmungen. Fristlos kündigen darf ein Vermieter nur, wenn die Miete nicht bezahlt wird. Der Mieter kann seinerseits fristlos kündigen, wenn sich beispielsweise Schadstoffe in der Wohnung befinden.

Die Kündigung muss von allen Personen unterschrieben werden, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Grundsätzlich sollte man sie als Einwurf-Einschreiben auf dem Postweg verschicken. Wichtig: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eintreffen.
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Ein Vermieter muss sich auf einen Nachmieter nur einlassen, wenn dies im Mietvertrag steht. Anders ist es allerdings bei Zeitmietverträgen, die Mieter nicht vor Ende der Laufzeit kündigen können oder wenn ein Kündigungsausschluss besteht. Dann darf der Mieter einen Nachmieter suchen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an einem Auszug hat. Etwa, wenn er berufsbedingt in eine andere Stadt zieht. Doch auch so haben Mieter eine Chance, aus ihrem langfristigen Vertrag herauszukommen: Sie können den Vermieter um Erlaubnis bitten, einen Untermieter einziehen zu lassen. Lehnt er ab, können Mieter mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen.

Einen Mietvertrag zu unterschreiben ist einfach. Aber was muss eigentlich im Mietvertrag drinstehen und was bringen eigentlich Staffel- und Index-Mietverträge?
Ein Überblick über die verschiedenen Arten von Mietverträgen.

Die Rechtssprechung im Bereich des Mietrechts ist sehr vielschichtig, sodass unsere Tipps rund um Ihren Umzug nur eine allgemeine Einführung in das Thema darstellen können, die ggf. nicht für jeden Einzelfall die passende Lösung bietet. Der selbst.de-Umzugsratgeber ist keine Rechtsberatung. Um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, können Sie Ihren Mietvertrag auch den Beratern des Mieterschutzbundes, der Verbraucherzentralen oder Ihrem Anwalt zur Durchsicht vorlegen.

• Alle Mietvertragsparteien müssen namentlich genannt sein und den Vertrag unterschreiben
• Vereinbarte Miethöhe, gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete und einzelne Betriebskosten
• Das Mietobjekt muss genau beschrieben werden. Dazu zählen mitvermietete Nebenräume, Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplätze usw. Achtung: Werden Wohnung und Garage im gleichen Mietvertrag aufgelistet, gelten sie als EINE Mietsache. Die spätere Kündigung nur eines Teiles der Mietsache (z.B. nur der Garage) ist nicht möglich!
• Beginn und - bei befristeten Mietverträgen - das Ende des Mietverhältnisses
• Beispiel-Mietverträge vom Deutschen Mieterbund >>

Mietverträge können theoretisch auch mündlich abgeschlossen werden. Es muss nur feststehen, wer der Mieter und wer der Vermieter ist, welche Immobilie vermietet wird, zu welchem Mietbetrag und wann das Mietverhältnis beginnt. Der Vorteil: Wenn nichts anderes vereinbart ist, gelten immer die Regeln aus dem BGB. Das bedeutet zum Beispiel, dass Mieter keine Schönheitsreparaturen machen und auch keine Nebenkosten zahlen müssen.

Der Staffelmietvertrag ist ein schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch schon die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Staffelmietverträge werden normalerweise als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen; danach immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (3 Monate).

Die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen schneller als die Mietpreise. Viele Vermieter legen Mietern deshalb bei der Neuvermietung einer Wohnung einen so genannten Indexmietvertrag vor. Maßstab für die Entwicklung der Miete ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Die Miete kann aber erst nach einem Jahr erhöht werden.

Praxistipp: Wenn Sie Zweifel haben, ob der vorgelegte Mietvertrag (versteckte) Klauseln zu Ihren Ungunsten enthält, lassen Sie ihn von einem Fachanwalt für Mietrecht, den Verbraucherschützern oder dem Mieterbund lesen. Blockt der zukünftige Vermieter oder drängt er Sie zur Unterschrift, lassen Sie lieber die Finger von der Wohnung – Mietstreitigkeiten sind hier vorprogrammiert.

Spätestens bei der Schlüsselübergabe fordern Vermieter eine Kaution. Die Mietkaution beträgt in der Regel drei Monats-Kaltmieten. Was Sie über die Mietkaution wissen sollten, zeigt das Video:

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Das gilt beispielsweise für nicht bezahlte Mieten oder Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden.

Eine Mietkaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen. Nebenkosten bleiben bei der Berechnung der Mietkaution unberücksichtigt. Tipp: Wer die Kaution nicht sofort bezahlen kann, darf sie laut Gesetz auch in drei Monatsraten leisten. Überhaupt müssen Mieter eine Kaution an den Vermieter weder in bar zahlen, noch auf ein privates Konto überweisen. Stattdessen können sie darauf bestehen, die Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Konto zu überweisen. Der Vorteil: Bei einer möglichen Insolvenz des Vermieters bleibt sie so vor einem möglichen Zugriff durch Gläubiger geschützt.

Nach der Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Dafür hat er bis zu sechs Monate Zeit. Außer es steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus und der Vermieter rechnet mit einer Nachforderung. Dann darf er einen Teil der Kaution bis zum Ende der Abrechnungsperiode - also bis zu einem Jahr - behalten.

Damit der Streit mit dem Vermieter nicht noch am letzten Tag des Mietverhältnisses entbrennt, sollte man im Mietvertrag nachlesen, wie die Wohnung an den Vermieter zurückzugeben ist. Doch Was bedeutet die Formulierung, die Wohnung sei "besenrein" zu übergeben?

Bei einem Auszug ist oft unklar, welche Arbeiten vor der Wohnungsübergabe an den Vermieter durch den ausziehenden Mieter noch erledigt werden müssen. Wir haben darüber mit Wolfgang Müller gesprochen. Der Rechtsexperte bei der IDEAL Versicherung erklärt, welche Arbeiten sich hinter dem Begriff "besenrein" verbergen. In diesem Video wird der Begriff anschaulich erklärt:

Egal, ob im Mietvertrag vereinbart oder nicht: Laut § 546 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch sind Mieter verpflichtet, Mietsachen – wie die Wohnung – nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese sollten sich dabei grundsätzlich in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden – für die Wohnungsübergabe bedeutet das „besenrein“.

Nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen Mieter ausschließlich grobe Verschmutzungen entfernen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05). Das heißt: Spinnweben und Essensreste beseitigen, Böden fegen beziehungsweise saugen sowie Küche und Bad von starken Verkalkungen befreien. Fenster hingegen sind von ausziehenden Mietern beispielsweise nicht zu putzen, lediglich Klebereste von Aufklebern müssen gegebenenfalls entfernt werden. Weitere Reinigungsarbeiten sind nicht notwendig.

Vorsicht: Anders sieht die Rechtslage aus, wenn die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam im Mietvertrag vereinbart worden ist – dann genügt eine besenreine Übergabe nicht.

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