Wohnung renovieren

Spätestens zum Ende des Mietverhältnisses kommt dann wieder die Frage auf: Muss ich meine Wohnung renovieren, wenn ich ausziehe? Was sagt das Mietrecht und worauf sollte man bei der Renovierung der Wohnung achten, wenn man ohne Stress umziehen will? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Wohnungsrenovierung bei Auszug und praktische Tipps, wie Sie die Wohnung selber renovieren können.

Die Instandhaltung der Wohnung ist eigentlich Sache des Vermieters, denn er schuldet dem Mieter eine mängelfreie Mietsache und muss daher Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen und Modernisierungen selbst bezahlen – eigentlich. Denn mit dem Mietvertrag kann der Vermieter kleinere Arbeiten auf den Mieter übertragen. Das wird meist mit einer Klausel zu Schönheitsreparaturen geregelt. Allerdings sind diese Kleinstreparaturklauseln in der Vergangenheit oft zum Nachteil des Mieters formuliert gewesen. „Das geht nicht!“, entschied 2015 der Bundesgerichtshof und hat damit ein wegweisendes Urteil zugunsten der Mieter gefällt, das viele Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern über fällige Schönheitsreparaturen oder unwirksame Klauseln im Mietvertrag endgültig entschieden hat.

Wenn die im Mietvertrag festgeschriebenen Pflichten zur Renovierung der Wohnung den Mieter einseitig belasten oder unangemessen benachteiligen, sind entsprechende Klauseln unwirksam und die Wohnung muss vom Mieter gar nicht renoviert werden. In diesem Fall – bei ungültigen Renovierungsklauseln im Mietvertrag – muss der Vermieter die Wohnung renovieren. Das ist gerade bei vielen Mietverträgen, die vor dem BGH-Urteil aus 2015 stammen, der Fall.

Wurde die Pflicht zu einer regelmäßigen Renovierung der Wohnung mit wirksamen Schönheitsreparatur-Klauseln auf den neuen Mieter übertragen, muss er in regelmäßigen Abständen die Wohnung renovieren. Dafür haben sich folgende Zeitintervalle als Richtwerte etabliert:

• nach etwa 5 Jahren Küche und Badezimmer
• nach 5-8 Jahren Wohnräume und Kinderzimmer
• nach 5-8 Jahre reine Schlafzimmer, Flure und Toiletten
• alle 7-10 Jahre reine Nebenräume renovieren

Der Abstand, der zwischen zwei Renovierungen liegt, orientiert sich einerseits an der verstrichenen Zeit, andererseits am tatsächlichen, ggf. teil-renovierten Zustand der Wohnung. Ein Mieter muss nicht automatisch alle X Jahre das Gästezimmer streichen, nur weil die Frist abgelaufen ist, wenn in dem Raum sichtbar noch kein Renovierungsbedarf erkennbar ist (etwa weil man das Zimmer selten oder sehr schonend bewohnt).

Nein, nicht automatisch! Schreibt die Mietvertragsklausel die Renovierung bei Auszug zwingend vor, ist sie unwirksam (weil sie den tatsächlichen Grad der Abnutzung zum Zeitpunkt des Wohnungswechsels unbeachtet lässt und damit den Mieter unzulässig benachteiligt) und die Wohnung muss beim Auszug nicht renoviert werden.

„Besenrein“ – noch so ein seltsam veralteter begriff aus dem Mietrecht. Wenn im Mietvertrag steht, die Wohnung sei „besenrein zu übergeben“, was heißt das? Das Video erklärt, was Sie dann bei der Wohnungsübergabe tun müssen:

Die Renovierung der kompletten Wohnung bei Auszug ist auch nicht erforderlich, wenn die letzte Renovierung noch nicht länger als die oben genannten Richtwerte her ist. Immer vorausgesetzt, dass die Mietsache seitdem pfleglich behandelt wurde und der Grad der Abnutzung „vertragsgerecht“ ist.

• Wer also vor zwei Jahren das Schlafzimmer gestrichen hat und auch beim Möbeltransport keine Macken in die Tapete geschlagen hat, muss nicht erneut renovieren, wenn er auszieht.
• Wer aber z. B. in der Küche zuletzt vor vier Jahren die Malerrolle geschwungen hat und seitdem viele „spritzige“ Nudelsoßen-Rezepte ausprobiert hat, wird die selbst verursachten Schäden an der Wand mit einer Renovierung bei Auszug beseitigen müssen.

Praxistipp: Auch sogenannte Abgeltungs- oder Quotenregelungen sind unwirksam. Damit haben findige Vermieter versucht, sich zumindest anteilig die Renovierungskosten vom Mieter zahlen zu lassen, wenn die nächste Renovierung nach Fristenplan „kurz bevor stand“.

Nein, das müssen Sie nicht – selbst dann nicht, wenn Sie den Mietvertrag mit einer entsprechenden Klausel unterschrieben haben. Formulierungen in Mietverträgen, die das verlangen (renovieren bei Auszug, obwohl die Wohnung unrenoviert übernommen wurde) sind ungültig, weil sie den Mieter absichtlich benachteiligen. Der Vermieter bekäme die Wohnung auf eigene Kosten des Mieters in einem besseren Zustand zurück als er diese ihm bei Einzug übergeben hat. Bis zu dem wegweisenden Urteil des BGH im Jahr 2015 war diese Mietrecht-Konstellation ein häufiger Streitfall zwischen den Mietparteien.

Nicht alles, was in der Wohnung während des Mietverhältnisses gealtert ist, abgenutzt wurde oder kaputt gegangen ist, muss der Mieter bei Auszug renovieren. Das Mietrecht legt sehr klar fest, welche Arbeiten auf den Mieter abgewälzt werden können. Dazu zählen vor allem:

• Wände und Decken tapezieren, anstreichen oder kalken
• Dübel- und Bohrlöcher in Fliesen und an Wänden ausbessern
• dünne Risse in Putzoberflächen verspachteln
• selbst verschuldete Schäden an der Mietsache beheben

Früher zählte zu den geschuldeten Renovierungsarbeiten auch immer das Streichen von Heizkörper und Heizungsrohre, von Einbauschränken und Innentüren sowie das Lackieren der Fensterrahmen von innen. Diese Arbeiten werden heute nur noch selten eingefordert (etwa weil die neue Wohnung Kunststofffenster hat oder der Flächenheizkörper von Hand nicht sauber lackiert werden kann). Schäden beheben (Wasserschaden, Rohrbruch, kaputtes Fenster, …) und Arbeiten an der Hausinstallation und allen gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen in einem Mietshaus muss ohnehin der Vermieter erbringen.

Auch bei der Renovierung der Wohnung zum Auszug dürfen Sie die geschuldeten Schönheitsreparaturen selbst erledigen. Der Vermieter hat kein Anrecht auf eine Sanierung durch einen Fachbetreib. Allerdings müssen die Arbeiten „sach- und fachgerecht“ und „in mittlerer Art und Güte“ erledigt werden – stümperhaft verklebte Tapeten, schnell ausgebesserte Kratzer oder Farbnasen muss der Vermieter nicht akzeptieren!

Bei der Farbwahl sind Mietern relativ enge Grenzen gesetzt. Nach der gesetzlichen Regelung müssen „helle, neutrale“ Farben (weiß, beige, …) verwendet werden, um Wände und Decken beim Auszug zu streichen. Auffällige, kräftige Farben (auch stark gemusterte Tapeten) gefallen nicht jedem (Nachmieter) und erschweren dem Vermieter so unnötig die Anschlussvermietung der unrenovierten Wohnung, das hat der Gesetzgeber untersagt.

Diese Renovierungs-Tipps leisten beim Auszug aus der Mietwohnung gute Dienste: Wie Sie Macken, Kratzer oder Schäden an Mobiliar, Wand und Boden im Haus selbst reparieren können, erfahren Sie hier.
Viele Dinge im Haus oder der Mietwohnung können Sie selbst reparieren: Eine hängende Türklinke oder eine gerissene Fliese sind kein Grund, einen Handwerker zu rufen! Als ambitionierter Heimwerker können Sie mit unseren Tipps viele defekte Bauteile und beschädigte Oberflächen in der Mietwohnung wieder selbst instandsetzen.

Die eigene Wohnung selber zu renovieren, ist für viele Heimwerker „Ehrensache“! Aber auch eine Mietwohnung dürfen Sie selber renovieren, um etwa die Wände nach den eigenen Wünschen zu gestalten oder auch einfach um teure Handwerker-Rechnungen zu vermeiden.

1. Ob vom Bohrloch oder vom umkippenden Lehnstuhl – eine Macke ist schnell in der Tapete. Lokal begrenzte Schäden an der Tapete können Sie leicht selbst reparieren: Die Lösung lautet Doppelnahtschnitt!

2. Beim Umzug oder Möbelrücken passiert es schon einmal, dass selbst in der Gipskartonwand ein Loch zurückbleibt. Spezielle Reparatur-Pflaster für GK-Wände erlauben eine schnelle und kostengünstige Beseitigung des Schadens.

3. Türen sind täglich im Gebrauch, doch oft bemerkt man sie erst, wenn sie nicht mehr schließen, über den guten Holzfußboden schleifen oder quietschen. Dabei lassen sich Türen mit wenig Aufwand reparieren.

4. Schrank oder Kommode gehören noch lange nicht auf den Sperrmüll, nur weil ein Scharnier ausgebrochen ist. Schnell lässt sich ein Topfscharnier reparieren.

5. Eine beschädigte Fliese kann man einzeln ersetzen, ohne gleich das ganze Bad in Schutt zu schlagen. Der Fliesentausch ist eine einfache Art, beschädigte Fliesen zu reparieren.

6. Auch die Fugen lassen sich leicht sanieren: Eine Möglichkeit sind Lackstifte aus dem Baumarkt, um vergraute Fugen aufzufrischen. Völlig neue Farbe bringt das Neu-Verfugen der Fliesen ins Bad.

7. Wegschmeißen kann jeder. Stattdessen können Sie alten oder kaputten Möbeln zu neuem Glanz verhelfen. Wie Sie vom wackeligen Stuhl bis zur antike Kommode Ihre Möbel reparieren können, lesen Sie hier.

8. Eine Macke in der Tischplatte oder dem Laminatboden rücken Sie am besten mit Holzwachs und einem Schmelzer zuleibe: Macken im Holzboden lassen sich so unauffällig kaschieren.

9. Früher war das selbstverständlich: Abgelaufene Schuhe erhielten vom Schuster eine neue Sohle. Auch heute lohnt es sich noch, Schuhe zu reparieren!

10. Aufwendig gearbeitete Bilderrahmen steigern die Wirkung des Gemäldes. Gerade bei Familienerbstücken lohnt sich, Schäden am Rahmen zu beheben sowie Bilderrahmen und Bild zu restaurieren.

Auszubessernde alte Tapeten, Bohrlöcher, die verdeckt werden sollen – das sind Reparaturen, die man selbst in die Hand nehmen kann. Selbst Brandlöcher im Teppich oder eine Fliese, die ausgewechselt werden muss, sind mit unseren Tipps keine Problemfälle mehr.

Wer kaputte Dinge selbst repariert, spart nicht nur Geld, sondern bekommt auch ein besonders Verhältnis zu seinem Zuhause: Das Gefühl etwas selbst gemacht zu haben, steigert (zumindest den ideellen) Wert unserer Einrichtung. Die Tipps zum Sanieren in unserem „Heimwerken kompakt“ – reich bebildert auf 65 Seiten – helfen Ihnen bei typischen Schäden in der Wohnung weiter.

Reparaturen an defekten Gegenständen der Mietsache, die der Mieter nicht zu vershculden hat, sind eindeutig Sache des Vermieters. Es muss daher auch notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten bezahlen. Allerdings kann der Vermieter im Mietvertrag Kosten für sogenannte Kleinreparaturen auf die Mieter übertragen.

Bis zu welcher Höhe trägt der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen? Meist liegt die Grenze bei 150 € pro Kahr und darf pro Einzelreparatur nicht über 75 € betragen. Manche Gerichte erlauben auch höhere Kosten für Kleinreparaturen, sofern die Werte unter 8% der jährlichen Netto-Kaltmiete liegen.
Welche Reparaturen können auf den Mieter umgelegt werden? Als Kleinreparaturen zählt meist der unkomplizierte Austausch von Verschleißteilen, wie etwa ein neuer Strahlregler/Perlator am Wasserhahn oder der Wechsel der Türdichtung. Sie werden oft auch unter dem Punkt Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geregelt. Aufwendige und damit teure Reparaturen von kaputt gegangenen Dingen (wie etwa der Heizung) können nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Wer zahlt Reparaturen in der Mietwohnung? Solche grundlegenden Reparaturen, also die Mängelbehebung in der Mietwohnung, sind Aufgabe des Vermieters, denn er schuldet dem Mieter eine mängelfreie Mietsache!

Praxistipp: Gar nichts zuzahlen muss der Mieter, wenn der Mietvertrag die Übernahme von Kosten für Kleinreparaturen gar nicht oder unwirksam regelt! Hier lohnt ein Blick in den Mietvertrag, ehe Sie zahlen, oder die Beratung bei einem Mieterschutzverein.

Der Vermieter muss alle Reparaturen zahlen, die er beauftragt: Wer den Klempner bestellt, muss ihn auch bezahlen. Bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel kann sich der Vermieter ggf. einen Teil der Kosten vom Mieter zurückholen.

Auch muss der Vermeiter die gesamten Kosten für Reparaturen in der Mietwohnung tragen, wenn es um klassische Mietmängel geht, die nicht durch ein fehlerhaftes Verhalten des Mieters verursacht wurden. Typischer Streitfall ist hier die Mietminderung bei Schimmelbefall:

Welche Reparaturen muss der Vermieter übernehmen? Grundsätzlich zahlt der Vermeiter alle Kosten für die Instandsetzung der Mietsache. Instandhaltungskosten, also laufende Wartungskosten werden in der Regel über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt und jährlich abgerechnet.
Praxistipp: Einmalige Kosten (z. B. für eine Reparatur oder einen Kammerjäger-Einsatz) sind Sache des Vermieters – regelmäßig wiederkehrende Kosten (für Gartenpflege oder Fahrstuhlwartung) sind typische Betriebskosten, die auf die Mieter verteilt werden.

Diese Frage betrifft Eigentümergemeinschaften. Wohnen Sie in einem Mehrparteienhaus in der eigenen Etagenwohnung, zahlen Sie Hausgeld, von dem Reparaturen und Kosten am Gemeinschaftseingetum beglichen werden. Was Gemeinschaftseigentum ist, wird im Detail in der Teilungserklärung geregelt. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Sondereigentum (alles innerhalb der eigenen Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (alles von außen sichtbare – v. a. Freianlagen, Fassade, Dach, aber auch Fenster der einzelnen Wohnungen).

Der Wasserhahn tropft, die Tür schließt nicht mehr richtig – nichts hält ewig. Aber: Reparaturkosten können Sie von der Steuer absetzen – allerdings nur die Reparaturkosten für vermietete Häuser und Wohnungen! Im Normalfall sind die eigene Wohnung betreffende Reparaturkosten nicht abzugsfähig. Es gibt allerdings Ausnahmefälle, in denen Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden können, wenn beispielsweise durch die Baumaßnahme konkrete Gesundheitsgefährdungen beseitigt oder vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen behoben werden (Sanierung bei Hausschwamm, Asbestsanierung des Daches, Gebäudesanierung bei Geruchsbelästigungen).

Welche Reparaturkosten erkennt das Finanzamt an?

Grundsätzlich können alle Ausgaben als Reparaturkosten von der Steuer abgesetzt werden, die dazu dienen, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese sogenannten Erhaltungsaufwendungen sind bei vermieteten Immobilien im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

Beispiele:
• Erneuerung eines Bades
• Heizungserneuerung (auch Umstellung des Heizsystems)
• Einbau einer Solaranlage
• nachträgliche Wärmeschutzmaßnahmen, Verklinkerung der Außenwände
• Dacherneuerung

Hier einige Faustregeln, wann das Finanzamt die Maßnahmen eher nicht als Reparaturkosten anerkennen wird:

• Durch die Baumaßnahme wird der Wohnstandard des Gebäudes so erheblich gesteigert (z. B. durch Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien, s. o.), dass eine andere Wohnungskategorie erreicht wird.
• Durch die Baumaßnahme ergibt sich ein deutlicher Anstieg der erzielbaren Miete (Mietsteigerungen, die lediglich auf zeitgemäßen, bestanderhaltenden Erneuerungen beruhen, sind dabei in der Regel unkritisch).
• Die Gesamtnutzungsdauer wird deutlich verlängert (Ausnahmefälle).
 
Praxistipp: Nutzen Sie die € 4.000-Regelung. Wenn eine Baumaßnahme nicht mehr als € 4.000 (ohne Umsatzsteuer) kostet, können Sie diese aus Vereinfachungsgründen immer als Reparatur behandeln. Es kann sich daher steuerlich lohnen, Reparaturen in mehrere kleinere Abschnitte zu unterteilen, falls dies machbar und sinnvoll ist.

Diese Frage ist nicht eindeutig zu beantworten. Bei Reparaturen in der Mietwohnung lohnt sich der Austausch von defekten Dingen quasi immer – was nicht repariert werden kann, wird gegen ein neues Teil (etwa eine Türzarge) ausgetauscht. Der Mieter hat ein Anrecht auf eine mängelfreie Mietsache.
Bei Gegenständen und Gebrauchsgüter ist die Frage nicht ganz so eindeutig zu beantworten: Ab wann ist eine Reparatur unwirtschaftlich? Wenn der Neukauf günstiger als die Reparatur ist. Allerdings sind auch weiche Faktoren wie "Liebhaberstück" oder Umweltgesichtspunkte zu berücksichtigen. Beim Upcycling von alten Gegenständen wird dieser Gedanke besonders betont.

** Die Rechtsprechung im Bereich des Mietrechts ist sehr vielschichtig, sodass unsere Tipps rund um Ihren Umzug nur eine allgemeine Einführung in das Thema darstellen können, die ggf. nicht für jeden Einzelfall die passende Lösung bietet. Um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, können Sie Ihren Mietvertrag auch den Beratern des Mietervereins, der Verbraucherzentralen oder einem Fachanwalt zur Durchsicht vorlegen. Dieser Beitrag ist und ersetzt keine Rechtsberatung.

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