Schönheitsreparaturen bei Auszug

Wohnen hinterlässt Spuren: Rote Wände, Bohrlöcher oder Kratzer im Parkett. Aber was genau muss man als Mieter beim Umzug renovieren und was nicht? Was versteht man eigentlich genau unter Schönheitsreparaturen? Und wer ist dafür zuständig – Mieter oder Vermieter?

Eigentlich ist die normale Abnutzung der Mietsache durch die Zahlung des Mietzinses abgegolten. Durch regelmäßige und bedarfsgerechte Renovierungen soll der Mieter die angemietete Wohnung auch für die Dauer der Anmietung in einem Zustand halten, der den Eindruck erweckt werden, dass die letzte Renovierung noch nicht allzu lange her ist – so will es der Gesetzgeber. Doch wann diese Renovierungen fällig sind, ist an viele Bedingungen gebunden. Meist ist im Mietvertrag geregelt, welche Schönheitsreparaturen bei Auszug vom Mieter erwartet werden.

Laufende Schönheitsreparaturen werden meist mit einer Bagatell-Grenze (von ca. 70 Euro pro Reparatur) vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt. Doch ungültige Klauseln im Mietvertrag führen nach der Rechtssprechung des BGH automatisch dazu, dass der Mieter Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis gar nicht mehr schuldet. Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln findet man vor allem in Mietverträgen, die älter als von 2015 sind.

Eindeutig geregelt ist auch: Starre Fristen für die Renovierung sind ebenso unzulässig wie Schönheitsreparaturklauseln, die bei Auszug zwingend eine renovierte Wohnung verlangen. Solche starren Renovierungsfristen, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht berücksichtigen, benachteiligen den Mieter unangemessen. Anzeichen eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung (leichte Kratzer im Parkett, Flecken an der Wand hinterm Essplatz, ...) sind mit der Miete abgegolten – der Vermieter hat damit kein Anrecht auf einen neu renovierten Zustand der Mietsache. Zu strenge, starre Schönheitsreparatur-Klauseln führen seit dem BGH-Urteil 2015 fast immer zu unwirksamen Renovierungsklauseln. Dennoch kommt es immer auf die Formulierungen im eigenen Mietvertrag an!

Was sind also Schönheitsreparaturen bei Auszug? Diese Arbeiten betreffen alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt. Im Mietrecht beschränken sich Schönheitsreparaturen auf „rein dekorative Arbeiten“ an den Oberflächen der vermieteten Wohnung und auf die Behebung oberflächlicher Schäden.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, muss der Mieter dies tun:

• Wände und Decken tapezieren, anstreichen oder kalken
• Dübel- und Bohrlöcher in Fliesen und an Wänden ausbessern
• dünne Risse in Putzoberflächen verspachteln
• selbst verschuldete Schäden an der Mietsache beheben
• Heizkörper und Heizungsrohre streichen
• Einbauschränke lackieren
• Innentüren komplett und Außentüren von innen streichen
• Fensterrahmen von innen streichen

Wenn die Schönheitsreparaturen wirksam im Mietvertrag auf die Mieter übertragen wurden, müssen die oben genannten Arbeiten beim Auszug erledigt werden. Doch spätestens seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2015 sind die allermeisten Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam – zumindest wenn der Vertrag älter ist.

Dann zählen zu den erforderlichen Schönheitsreparaturen vor allem die drei erstgenannten Renovierungsarbeiten. Schon vor dem BGH-Urteil haben viele Vermieter typische Verschönerungsarbeiten wie Heizkörper streichen oder Fensterrahmen lackieren explizit ausgeschlossen, weil die Arbeiten an modernen Bauteilen nicht mehr vom Laien fachgerecht durchzuführen sind (etwa einen Flachheizkörper „laufnasenfrei“ zu lackieren).

Wichtig beim Thema Wände streichen bei Auszug: Der Vermieter hat ein Anrecht darauf, dass die Wände in neutralen Farben (weiß, beige, helle Farben) gestrichen sind. Man darf die Wohnung also nicht in Knaller-Farben hinterlassen – sofern die Schönheitsreparaturklauseln wirksam sind und die üblichen Fristen abgelaufen sind – das wäre eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters (weil er schwieriger Nachmieter findet).

Nach dem wegweisenden Urteil des BGH haben sich halbwegs einheitliche Zeit-Korridore für die Ausführung von Schönheitsreparaturen etabliert. Moderne Mietverträge geben meist folgende Intervalle vor:

• 3-5 Jahre für Küche und Bad
• 5-8 Jahre Wohnräume und Kinderzimmer
• 5-8 Jahre für reine Schlafzimmer, Flure und Toiletten
• 7-10 Jahre für reine Nebenräume

Wichtig dabei: Allein der Ablauf der Frist verpflichtet den Mieter nicht zur Renovierung der Mietwohnung! Auch der tatsächliche Zustand der Wohnung (Grad der Abnutzung) muss berücksichtigt werden. So muss ein Raucherhaushalt mit Tierhaltung in der Regel früher renovieren als ein alleinlebender Berufspendler, der seine Wohnung meist nur am Wochenende nutzt.

Sind dann bereits Schönheitsreparaturen bei Auszug nach zwei Jahren fällig? Wenn Sie die Wohnung beim Einzug renoviert haben, sind die geforderten Fristen noch nicht abgelaufen – die Wohnung muss zum Ende des Mietverhältnisses nicht erneut renoviert werden. Der Vermieter hat auch keinen Anspruch darauf, die in 1-3 Jahren fälligen Renovierungskosten anteilig vom ausziehenden Mieter zu verlangen. Sogenannte Quotenregeln haben Gerichte ebenfalls Benachteiligung des Mieters bewertet und für unzulässig erklärt. Enthält der Mietvertrag eine entsprechende Formulierung, ist die ganze Klausel unwirksam und Sie schulden gar keine Renovierung bei Auszug!

Ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, steht in der Regel im Mietvertrag. Doch viele Verträge, besonders alte, können Formulierungen enthalten, die den Mieter überproportional in die Verantwortung nehmen – dann sind die Klauseln generell unwirksam und der Mieter braucht gar keine Schönheitsreparaturen durchführen!

Klauseln über Renovierungen mit Fristen-Regelungen, wie z.B.: "Schönheitsreparaturen in Küche und Bad müssen alle 3 Jahre erfolgen" sind nicht mehr zulässig. Schönheitsreparaturen sind nur dann fällig, wenn sie tatsächlich nötig sind – heißt also auch, dass das nicht zwangsläufig am Ende der Mietzeit geschehen muss. Unwirksam sind auch Vertragsklauseln, die den Mieter am Ende des Mietverhältnisses automatisch zur Renovierung verpflichten. Es kommt darauf an, wie lange er in der Wohnung gelebt hat. Er kann nicht verpflichtet werden, die Wohnung zum Beispiel nach einem Jahr Mietzeit komplett zu renovieren.

2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung bezogen haben, diese beim Auszug nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Sie würden damit die Wohnung in einen besseren Zustand versetzen als sie zum Zeitpunkt der Anmietung hatte – das sei dem Mieter nicht zuzumuten. Der BGH hat mit seinem Urteil aus 2015 viele typische Mieter-Vermieter-Konflikte höchstinstanzlich geklärt. Viele Vordrucke und Formulare für Mietverträge wurden daraufhin geändert, weil das Gericht mit seinem Urteil in letzter Instanz viele gängige Formulierung zu Schönheitsreparaturen und Renovierungsklauseln in alten Mietverträgen für unwirksam erklärt hat.

Grundsätzlich gilt: Der Mieter muss nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen, als er selbst abgewohnt hat. Belasten entsprechende Klauseln im Mietvertrag ihn darüber hinaus, so sind sie unwirksam. Alle Arbeiten fallen auf den Vermieter zurück. Der Mieter wird vollständig von den ihnen befreit. Wichtig: Ist auch nur eine Klausel unwirksam, muss der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen leisten.

In älteren Mietverträgen stehen häufig noch Begriffe wie "besenrein", "bezugsfertig" oder "vertragsgemäßer bzw. ursprünglicher Zustand". Wie Sie als Mieter hierbei die Wohnung übergeben müssen, erklärt das Video:

Überträgt der Mietvertrag die Pflicht zu Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter, darf er sie auch (kostensparend) selbst ausführen. Doch wie müssen dann die Arbeiten durchgeführt werden? Für Schönheitsreparaturen müssen Sie keinen Handwerker kommen lassen – selbst wenn das im Mietvertrag steht. Solche Klauseln sind unwirksam! Der Mieter darf seine Wohnung immer selbst renovieren. Er muss es aber ordnungsgemäß tun. Der Vermieter hat nach der gesetzlichen Regelung Anspruch auf Arbeiten "mittlerer Art und Güte". Doch Vorsicht: Schlampige Arbeit (Farbnasen, scheckige Wände, offene Tapetenstöße, …) hingegen muss der Vermieter nicht akzeptieren!

Das ist mittlerweile klar geregelt: Wer die Schönheitsreparaturen schuldig ist, muss sie auch bezahlen. Ist der Mieter durch den Mietvertrag wirksam zur Durchführung verpflichtet, muss er auch die Kosten tragen. Meist renovieren Mieter ihre alte Wohnung lieber selbst, um durch die Eigenleistung die Kosten der Schönheitsreparaturen zu senken.

Sie können aber auch einen Handwerker beauftragen und einfach dessen Rechnung bezahlen. Bei zeitlich knappen Umzügen in weiter entfernte Städte kann das durchaus eine Alternative sein. Auch können Sie sich mit Ihrem Alt-Vermieter einigen, dass er die anfallenden renovierungsarbeiten beauftragt und durchführen lässt – gegen Zahlung einer (schriftlich!) definierten Kostenbeteiligung von Ihnen.

Wie oben ausgeführt trägt in der Regel der Mieter die Schönheitsreparaturen, sofern der Mietvertrag die Zuständigkeit wirksam klärt. Bei einseitig den Mieter benachteiligenden Formulierung verliert in der Regel die ganze Klausel ihre Gültigkeit und die Pflicht zu Schönheitsreparaturen fällt wieder komplett an den Vermieter zurück!

Ungeachtet der zulässigen Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter abgewälzt werden können, gibt es Aufgaben (Instandhaltungsarbeiten, Schadensbehebungen, Reparaturen, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, …), die immer vom Vermieter zu erledigen sind. Diese Reparaturen sind Sache des Vermieters – egal was im Vertrag steht:

• Fenster und Türen von außen streichen
• Treppenhaus oder sonstige Gemeinschaftsräume renovieren
• Parkettböden abschleifen und versiegeln
• Teppichböden reinigen oder auswechseln (sofern es nicht mit dem Vermieter vereinbart wurde)
• Bodenbeläge neu verlegen
• Arbeiten am Mauerwerk und am Putz
• Deckenrisse ausbessern
• Glasarbeiten
• Lichtschalter, Türschlösser, Elektroleitungen, Gasleitungen und Heizkörper reparieren

** Die Rechtsprechung im Bereich des Mietrechts ist sehr vielschichtig, sodass unsere Tipps rund um Ihren Umzug nur eine allgemeine Einführung in das Thema darstellen können, die ggf. nicht für jeden Einzelfall die passende Lösung bietet. Um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, können Sie Ihren Mietvertrag auch den Beratern des Mietervereins, der Verbraucherzentralen oder einem Fachanwalt zur Durchsicht vorlegen. Dieser Beitrag ist und ersetzt keine Rechtsberatung.

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