Dachgeschoss ausbauen: Kosten & Fördergelder

Doch beim Ausbau des Dachgeschoss lauern auch viele versteckte Kosten, wenn Sie das Projekt nicht sorgfältig planen. Fördergeld für den Dachausbau lässt Sie die Investition leichter schultern.

So schön das Ergebnis auch werden kann, zunächst sollte für Hobbyhandwerker und versierte Bauherren jedoch die die Planung des Projekts kommen. Denn nicht immer eignet sich der Speicher auch wirklich als Wohnraum, außerdem müssen Vorschriften eingehalten und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Ein Dachausbau mag zwar praktisch sein und zusätzlichen Raum erschließen, allerdings lässt er sich leider nicht für jedes Haus umsetzen. Grund dafür hauptsächlich zu flach geneigte Dächer, die unter 20° liegen. Zwischen 20° und 35° eignen sie sich hingegen als Hobby- oder Gästezimmer, erst ab 50° kann hingegen eine weitere Wohnebene eingerichtet werden. Diese Fragen müssen im Vorfeld geklärt werden:

1. Ist das Dach dicht?
2. Sind die Balken fest, trocken und ohne Schädlingsbefall?
3. Wie verhält es sich mit der Wärmedämmung, ist diese ausreichend oder muss sie erneuert werden?
4. Wie sieht es mit der allgemeinen Tragfähigkeit des Dachbodens aus?
5. Funktionieren die vorhandenen Versorgungsleitungen? Mitunter kann es sich hier sogar um schädliche Materialien handeln, denn bis 1960 wurden bevorzugt Bleirohre eingebaut – ein Austausch ist hier unbedingt zu empfehlen.
6. Nicht zuletzt stellt sich außerdem die Frage, wie teuer die gesamten Arbeiten wohl werden, denn das Budget sollte schließlich bestenfalls bereits im Vorfeld vorhanden sein.

Davon abgesehen, dass die Neigung den Traum vom Speicherausbau mitunter schnell zunichtemachen kann, müssen Bauherren auch eine Reihe von Vorschriften einhalten. In einigen Bundesländern ist der Ausbau einzelner Dachräume zwar genehmigungsfrei, der Einbau einer kompletten Wohnung oder eines anderen Elements wie zum Beispiel einer Dachgaube sind in der Regel jedoch genehmigungspflichtig. Generell sind in jedem Bundesland die Landesbauverordnungen und kommunale Bebauungspläne maßgeblich. Bundesweit zeichnet sich ab, dass Dachgeschossausbauten hinsichtlich der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen in die Verantwortung des Hauseigentümers übergehen. Doch sehr viele Sonderbestimmungen in den einzelnen Bundesländern und eine Menge Vorschriften bieten Stolpersteine. Deshalb empfehlen wir, vor Beginn der Arbeiten eine Bauvoranfrage an die zuständige Behörde zu stellen.

Einerseits müssen außerdem die örtlichen Gestaltungsvorschriften, andererseits aber auch die Richtlinien in den Landesbauordnungen beachtet werden. Klassische Vorschriften umfassen beispielsweise Treppen mit einer Mindestbreite für jedes Geschoss, aber auch für den nötigen Brandschutz muss gesorgt werden. Dieser gestaltet sich vor allem dann schwierig, wenn nur Dachflächenfenstern zur Verfügung stehen und demnach kein Fenster optimal von der Feuerwehr erreicht werden kann. In einem solchen Fall helfen aber das Bauamt oder der jeweilige Architekt weiter. Achtung: Wer ohne Genehmigung baut, muss gegebenenfalls mit Bußgeldern oder Rückbauverpflichtungen rechnen!

• In Bayern wird zur Zeit eine neue Bayrische Bauordnung erarbeitet. Dabei geht der Trend zu weniger Bürokratie und mehr Eigenverantwortung des Bauherrn. Das gilt dann auch für den Dachgeschossausbau.
• In Sachsen-Anhalt heißt es im Paragraph 69 der Bauverordnung, dass der Dachausbau dann genehmigungsfrei ist, wenn bei Wohngebäuden geringer Höhe (7 m Fußbodenhöhe) durch eine sachkundige Person dem Bauherrn/der Bauherrin schriftlich bescheinigt wird, dass keine Bedenken hinsichtlich der Standsicherheit, des Brandschutzes und der bauphysikalischen Anforderungen bestehen. Gleiches gilt für die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile. Bei Dächern gilt die Freistellung nur für Beibehaltung der vorhandenen Dacheindeckung sowie der Dachkonstruktion und der äußeren Abmessungen (Gauben sind genehmigungspflichtig!). Sondereinbauten lösen bestimmte Forderungen aus. So verlangt der Einbau von Dachflächenfenstern bei Grenzbebauung über die Hälfte der Dachbreite eine neue Abstandsflächenberechnung.
• In Nordrhein-Westfalen gelten liberale Feistellungsregelungen. Hier trennt man Wohngebäude nach geringer Höhe (7 m Fußbodenhöhe) sowie nach mittlerer Höhe (ab 7 m und nicht mehr als 22 m Fußboden-höhe). Zur Genehmigungsfreistellung müssen die Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (oder Vorhabenund Erschließungsplans) errichtet werden und dürfen den örtlichen Bauvorschriften nicht widersprechen. Ob genehmigungsfrei oder nicht, es muss eine Woche vor Baubeginn die untere Bauaufsichtsbehörde unterrichtet werden.
• Im Sinne dre Sichreheit gilt ähnliches auch in den meisten anderen Bundesländern für den Ausbau von Ein- bis Zweifamilienhäusern bis 7 m Fußbodenhöhe. Dies ändert sich bei einer Fußbodenhöhe eines Mehrgeschosshauses (von bis zu 12 m) sowie bei einem Mehrfamilienhaus (über zwei Wohnungen). Weitere Hinweise: -Beträgt die Grundfläche des Bodens weniger als zwei Drittel des darunter liegenden Geschosses, ist keine Genehmigung erforderlich. Es sei denn, Änderungen der Statik und des äußeren Erscheinungsbildes erfordern dies.
• In einigen Bundesländern müssen Vollgeschosse (über 2/3 der Grundfläche, Mindesthöhe von 2,30 m) genehmigt werden.
• Wird das Erscheinungsbild des Hauses verändert, beispielsweise durch Aufbau von Dachgauben, Dachbalkonen, Dachterrassen oder den Einbau von Fenstern an den Giebelseiten (nur bei Grenzbebauung), ist der Dachausbau in jedem Fall genehmigungspflichtig.
• Dachausbauten bei Eigentumswohnungen bedürfen der Zustimmung der Miteigentümer. Mieter können nur ausbauen, wenn der Vermieter zustimmt.
• Es besteht Informationspflicht für Nachbarn bei Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (zum Beispiel bei Gauben und Dachbalkonen) – ein Streit mit den Nachbarn ist zu vermeiden, wenn Sie diese rechtzeitig informieren.

Sollten Sie bei Ihrem Vorhaben des Dachausbaus Mängel an der Dachkonstruktion entdecken, ist es sinnvoll, Sanierung und Ausbau zusammen in Angriff zu nehmen. Damit Ihr Dachausbau nicht in einem finanziellen Fiasko endet, sollten Sie sich bereits vor Baubeginn über die Möglichkeit einer Förderung informieren. Egal, ob Sie Ihren Dachbereich modern umrüsten oder energieeffizient sanieren möchten, es ist sinnvoll vorab eine Kostenaufstellung vorzunehmen. Dahinein fließen Materialkosten für die Wärmedämmung, Handwerkerkosten sowie der Einbau von Dachfenster oder -gaube. Damit Sie nichts vergessen und genau wissen, welche finanzielle Belastung auf Sie zukommt, haben Sie die Möglichkeit, sich hier umfassend zu beraten.

Mit Einführung des Energiepasses und der damit einhergehenden Energiesparverordnung wurde eine neue Wende der Haussanierung eingeläutet. Energieeffizientes Sanieren ist das Thema, welches einigen Hausbesitzern, im Hinblick auf ihre finanzielle Lage so manche schlaflose Nacht bereitet. Doch Bund und Länder haben Programme zur Förderung bereitgestellt, welche den Geldbeutel schonen und die Belastung minimieren. Es ist lohnenswert, sich einen Überblick über finanzielle Förderungsmöglichkeiten zu verschaffen. Wie Sie zum Beispiel auf der Website www.foerdermittel-auskunft.de ersehen können, lassen sich nicht nur Handwerkerleistungen steuerlich absetzen, sondern Sie können auch einen Zuschuss für Ihre Modernisierungsarbeiten aus Fördermitteln erhalten.

Lassen Sie zum Beispiel die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen von Fachfirmen durchführen, dann können 20 % der anfallenden Kosten von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Da sich der abzugsfähige Höchstbetrag ab dem Jahr 2009 von 600 Euro auf 1.200 Euro verdoppelt hat, sind Arbeitsleistungen bis 6000 Euro begünstigt. Voraussetzung für diese Regelung ist allerdings die Vorlage einer ordnungsgemäßen Rechnung durch den Handwerker. Materialkosten müssen immer separat aufgeführt werden, da sie nicht steuerlich absetzbar sind.

Energieeffizientes Sanieren ist der erste Schritt um Energieverluste zu vermeiden und den Geldbeutel zu schonen. Gerade Fenster und Türen sind sensible Bereiche, die für Wärmeverluste stehen und die Heizkosten immens in die Höhe treiben können. Damit Ihr Traum vom harmonischen Wohnen unter dem Dach Wirklichkeit wird, bieten Banken oder Kreditinstitutionen zinsgünstige Darlehen an, die durch tilgungsfreie Anlaufjahre oder Festzinssätze für Bauherrn besonders attraktiv erscheinen. Zu beachten ist, dass die Förderanträge bereits vor Beginn der anstehenden Modernisierungsarbeiten bei den zuständigen Institutionen eingereicht werden müssen.

Die KfW-Förderung beschäftigt sich mit dem Kreditprogramm 159 auch mit dem altersgerechten Umbau eines Hauses. So können Sie schon in jungen Jahren davon profitieren und fürs Alter vorsorgen. Automatische Fenster schaffen einen komfortablen Wohnkomfort, der sich spielend leicht mit einem zinsgünstigen Kredit der KfW-Bank finanzieren lässt. Eingeschlossen sind alle Arbeiten, die zu einem barrierefreien Wohnen beitragen. Auch hier ist wieder eine rechtzeitige Antragstellung vor Beginn der Bauarbeiten maßgeblich für den Erhalt der Förderung. Von Vorteil ist, dass nicht nur die reinen Materialkosten gefördert werden, sondern alle im Zusammenhang mit Handwerkerleistungen entstehenden Maßnahmen.

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